Die Frage klingt banal. Die Wohnung natürlich, was sonst. Doch die Antwort ist komplizierter, und wer sie nicht kennt, erlebt nach dem Kauf oft Überraschungen. Michaela Kusdogan, Immobilienverwalterin, hat beim letzten Business-Breakfast in zehn Minuten erklärt, warum ein Blick ins Grundbuch vor dem Kauf über Jahrzehnte hinweg bares Geld und viel Ärger sparen kann.
Wohnungseigentum ist immer geteiltes Eigentum
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nie nur die eigenen vier Wände. Rechtlich zerfällt das Eigentum in zwei Teile.
Das Sondereigentum umfasst die Wohnung selbst. Die abgeschlossenen Räume, der Bodenbelag, der Wandputz nach innen, die Innentüren, die Einbauküche.
Das Gemeinschaftseigentum ist alles andere. Und das ist mehr, als die meisten denken.
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Zum Gemeinschaftseigentum zählt alles, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder von allen genutzt wird.
- Dach und Fassade
- tragende Wände und Decken
- Treppenhaus und Flure
- die Heizungsanlage
- Leitungen bis zum Abzweig in die Wohnung
- das Grundstück selbst
Diese Teile gehören allen Eigentümern gemeinsam. Niemand kann sie allein verkaufen. Niemand allein darüber bestimmen. Auch die tragende Wand, an der die eigene Wohnung endet, gehört nicht dem einzelnen Eigentümer, sondern der Gemeinschaft.
Wem gehört wie viel? Das regeln die Miteigentumsanteile, meist in Tausendstel angegeben. Eine große Wohnung hat mehr Anteile als eine kleine. Diese Anteile bestimmen zwei Dinge: das Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung und die Verteilung der Kosten. Wer 120 von 1000 Anteilen hält, trägt 12 Prozent der Dachsanierung. Ob er das Dach je betritt oder nicht.
Die Gemeinschaftsordnung: das Regelwerk der Gemeinschaft
Wie Eigentümer miteinander umgehen, steht in der Gemeinschaftsordnung. Sie ist Teil der Teilungserklärung und im Grundbuch eingetragen. Das macht sie verbindlich. Für jeden, der kauft. Auch für den, der sie nie gelesen hat.
Was steht drin?
- Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Nutzungsrechte an einzelnen Flächen wie Gartenanteilen oder Stellplätzen
- Verteilung der Stimmrechte in der Versammlung
- Verteilung der Kosten für Instandhaltung und Verwaltung
- Regelungen zu baulichen Veränderungen
- teils Vorgaben zur Vermietung oder gewerblichen Nutzung
Die Gemeinschaftsordnung wirkt wie eine Verfassung für das Haus. Wer sie kennt, weiß, was erlaubt ist und was nicht. Wer sie ignoriert, erlebt Überraschungen.
Beschlüsse haben Bestand. Auch nach Jahrzehnten.
Eine Eigentümergemeinschaft entscheidet über Beschlüsse. Was einmal beschlossen wurde, gilt weiter. Solange niemand es aufhebt.
Kusdogan schilderte einen Fall, der das zeigt. 1994 beschloss eine Gemeinschaft, einen Garagenhof zu errichten. Passiert ist danach nichts. Dreißig Jahre lang.
Dann kaufte sich ein neuer Mehrheitseigentümer ein. Und pochte auf die Umsetzung. Sein Argument: Der Beschluss besteht. Er ist nie aufgehoben worden. Also gilt er.
Ein alter Beschluss verschwindet nicht durch Zeitablauf. Er schlummert. Und kann jederzeit wieder aktiv werden, wenn jemand ein Interesse daran hat. Wer eine Wohnung kauft, übernimmt auch die schlafenden Beschlüsse der vergangenen Jahre.
Beschluss oder Vereinbarung? Ein Unterschied mit Folgen
Nicht jede Entscheidung einer Gemeinschaft ist dasselbe.
Ein Beschluss reicht in vielen Fällen mit einfacher Mehrheit. Wer überstimmt wird, muss den Beschluss trotzdem gegen sich gelten lassen.
Eine Vereinbarung dagegen braucht die Zustimmung aller Eigentümer. Sie regelt oft grundlegende Dinge, die von der gesetzlichen Ordnung abweichen. Und genau hier lauert das Problem.
Wenn eine Vereinbarung nicht im Grundbuch steht
Eine Vereinbarung bindet zunächst die, die sie geschlossen haben. Solange dieselben Eigentümer im Haus sind, hält sie.
Doch was passiert beim Verkauf? Kommt ein neuer Eigentümer, gilt die Vereinbarung ihm gegenüber nur dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Steht sie nicht drin, kann der Neue sich lossagen.
Kusdogan brachte dazu ein Beispiel aus einer kleinen Gemeinschaft. Zweimal vier Wohnungen. Der Keller unter dem Erdgeschoss diente als Ölkeller für die gemeinsame Heizung. So hatten es die Eigentümer einst untereinander vereinbart. Praktisch, unkompliziert, per Handschlag geregelt.
Fünfunddreißig Jahre lief das gut. Dann kaufte ein neuer Eigentümer eine der Wohnungen. Und wollte die Vereinbarung aufheben. Sein Recht dazu? Die Absprache stand nie im Grundbuch. Ihm gegenüber war sie damit nicht bindend.
Ein Handschlag von damals hilft dem Käufer von heute wenig. Was zählt, ist der Eintrag.
Die eine Regel, die vor dem Kauf niemand überspringen sollte
Kusdogans Rat war kurz und ließ keinen Spielraum. Vor jedem Kauf gehören zwei Dokumente auf den Tisch.
Die Gemeinschaftsordnung. Und das Grundbuch.
Wer beide prüft, sieht, worauf er sich einlässt. Er erkennt alte Beschlüsse, die noch wirken können. Er sieht, welche Vereinbarungen eingetragen sind und welche in der Luft hängen. Er versteht seine Stimmrechte und seine Kostenlast, bevor er unterschreibt.
Die folgende Übersicht zeigt, worauf sich der Blick lohnt.
| Prüfpunkt | Warum er zählt |
|---|---|
| Miteigentumsanteile | Bestimmen Stimmgewicht und Kostenverteilung |
| Sonder- und Gemeinschaftseigentum | Klärt, was allein und was gemeinsam gehört |
| Bestehende Beschlüsse | Können nach Jahrzehnten noch Wirkung entfalten |
| Vereinbarungen im Grundbuch | Nur eingetragene Absprachen binden Nachfolger |
| Nutzungs- und Sondernutzungsrechte | Zeigen, wer welche Fläche nutzen darf |
Zehn Minuten Vortrag. Und eine Erkenntnis, die manchen Käufer viel Ärger erspart. Das Grundbuch ist kein Formkram. Es ist die Wahrheit über das, was da wirklich gekauft wird.
